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从装修保证金看物业公司的“管”与“服”

作者: 上海扬航装修网 发布时间: 2019年07月17日 19:18:43

从装修保证金看物业公司的“管”与“服”

近来碰到有些朋友咨询“这个装修保证金到底要不要交啊,交了会不会不还给我啊。”还听到有人在炫耀“我和物业管理的经理熟,都没有收我装修保证金。”这笔钱的缴纳依据是什么,物业公司是否有权力要求业主缴纳这笔费用,这是一个值得探讨的问题。

习近平总书记在参加十三届全国人大一次会议广东代表团审议时,要求广东在营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列。物业管理作为社会治理的重要组成部分,物业各方的和谐有序参与,直接影响我市社会治理工作的顺利实施;物业行业的平稳发展,将为推动我市加快建设高品质国际化现代化大城市的目标提供助力。而当前物业行业中出现的问题,从“装修保证金”的收取,可以窥一斑而知全豹。

“装修保证金”的性质,从目前了解的情况看,有押金的属性,又具有担保的某些特征,但是业主和物业公司之间是购买服务和提供服务的关系,并不能够产生担保或者抵押的法律关系;而且物业公司作为服务提供方,向购买服务者收取押金,已经超出其作为服务提供者的定位,超出物业服务合同可以约定的范围,这在法理上更站不住脚。那这笔费用的用途是什么,经过和物业公司接触和了解,收取这个费用是为了督促业主在装修过程中,依法依规装修,不破坏房屋内部构造,不破坏公共区域的有关设施。如果有上述行为,物业公司就会将“装修保证金”扣住,不予返还业主。

现行的《物业管理条例》《广东省物业管理条例》,以及住建部的各种关于物业管理方面的规章和规范性文件等,都没有找到有关业主需要缴纳“装修保证金”的规定,由此可见“装修保证金”在法律上是没有依据的。而根据有关法律法规的规定,物业公司的主要职责是按照与业主签订的物业合同内容来提供服务的。那么为什么这个费用已经成为一种固定的模式,任何有物业公司的小区都会要求业主在装修前缴纳该项费用,如果不缴纳该项费用,业主就无法进行装修呢?究其原因,主要是物业公司定位错误和行政主管部门管理缺位导致的。

从收取“装修保证金”的这个行为来看,物业公司完全超出了其属于服务行业的定位,俨然是以一副管理者的姿态在收取此项费用,完全是“此路是我开”要收买路钱的态度。尤其是在由前期物业管理的小区,物业公司将自己定位为小区的管理者,业主变成了被管理的对象,这就是很多物业公司被业主称之为“物管”或者是“管理处”的原因。

物业公司的“管”,实际上是承担了原本应该由行政主管部门负责的监管职责,已经超出了物业公司作为一个企业的定位。为什么会出现这种情况,究其根源应该是行政主管部门“小区事务归物管”思维导致的管理缺位。只要是在小区范围内的事物,行政主管部门都想着一股脑推给物业公司负责。这就导致一种现象,业主为了一己私欲侵占了公共空间或者改变了房屋原貌的违法行为,行政主管部门不主动作为,那物业公司就通过收取“装修保证金”的方式,对业主的违法行为予以变相的许可。与此同时,又衍生出了很多的管理措施,没有物业公司的放行条,业主装修材料、家具家电就别想进小区,等等诸如此类的情形。因为物业公司“管”得太多,直接导致了很多业主和物业公司之间的矛盾,甚至引发了不少冲突,引得各方怨声载道。

如何让物业公司回归到“服”的本质,室内装饰品,应该通过立法的手段予以规范,让其定位回归服务行业中去。一是应当在法规中明确“物业服务企业”作为具体的调整对象,并在具体条文规范表述,避免使用“物业管理企业”“物业管理人员”等容易引起歧义的称谓;二是要在法规中明确有关行政主管部门的职责,将小区内有关违法行为的管理主体进行确定,厘清有关行政主管部门之间的权力界限、梳理行政主管部门和物业服务企业间的关系;三是要在法规中明确物业服务企业的定位,将物业公司工作重心往服务上倾斜,可以适当考虑在具体条文中明确其主要的服务内容、服务原则、服务标准等具体要求;四是要在法规中明确收取“装修保证金”等行为的违法属性,对于物业服务企业实施此类行为的,要通过行政处罚或者诚信管理等手段进行处理;五是要在法规中明确对行政主管部门不作为或者推诿扯皮行为的责任追究方式和力度。